Fundo do BTG se torna uma máquina de recuperar terras

Após ter tido duas perdas em meio aos processos de recuperação judicial de produtores rurais nos últimos dois anos, o FII (fundo de investimentos imobiliário) em terras agrícolas do banco BTG Pactual (BPAC11), nomeado BTRA11, se tornou uma máquina de recuperação de terras, dando sinais aos investidores de eu é possível recompor o valor das cotas.

O fundo BTRA11 tem mais de 13,4 mil cotistas e R$ 370 milhões sob gestão. Desde o início do ano, ele tem acumulado alta de 13%, mas ainda negocia a apenas 43% do valor patrimonial. Atualmente, as cotas são negociadas a R$ 47,94, uma desvalorização de 50% desde o IPO (oferta inicial de ações), realizado em 2021.

Espera-se que, aos poucos, os investidores percebam que o fundo tem uma capacidade de recuperar os ativos, o que pode ficar mais evidente coma reintegração de posse de fazendas que estavam sob operação de produtores inadimplentes, segundo o site “TheAgriBiz”.

O que impulsiona o processo é o fato de que o fundo do BTG opera em modelos de sale e leaseback, que significa que o fundo compra terras e arrenda as propriedades para utilização por produtores por um determinado tempo.

No caso do BTRRA11, esse prazo era de 10 anos para as operações e com o final do período, o produtor tem a opção de recomprar a terra, se estiver com todos os pagamentos atualizados.

Ainda assim, conseguir recuperar a posse das terras será complicado para o fundo do BTG. Visto que para conseguir reaver a posse das fazendas desde que os problemas começaram, o fundo passou para a tutela de uma área focada em special situations, um equipe de resposta rápida a problemas mais complexos. A partir de então, foram pelo menos três reintegrações de posse em um curto tempo.

Percurso do fundo do BTG

A reintegração de posse da Fazenda Colibri, no Mato Grosso, foi anunciada pelo fundo do BTG nesta semana. o Imóvel pertence à família Bergamasco, que também é dona do grupo Três Irmãos. Com isso, agora o FII deve avaliar oportunidades para rentabilizar o ativo, podendo ser a partir de um novo arrendamento ou uma possível venda. A fazenda tem valor entre R$ 30 milhões e R$ 40 milhões, segundo o site.

Além desse ativo, o FII do BTG também conseguiu recuperar a posse da Fazenda Três Irmãos, também da família Bergamasco, ainda em 2023, antes do grupo entrar em recuperação judicial.

Antes disso, em agosto de 2024, patê da área produtiva foi vendida por R$ 44,8 milhões, enquanto a outra metade foi arrendada pelo valor equivalente a 14 sacas por hectare. No entanto as operações das Bergamasco não foram as únicas a levar problemas para o FII do BTG, sendo que quase todos os negócios em que o fundo investiu, em 2021, acarretaram algum transtorno, o que castigou a credibilidade do fundo com investidores.

O primeiro desses problemas surgiu com a operação feita com o produtor Milton Cella, em meados de 2022. Segundo o “TheAgriBiz”, na época houve uma denúncia de fraude na execução, que fez o fundo cair 16% em uma única sessão. Após superar as dificuldades, o FII do BTG conseguiu reintegrar a posse e vender a fazenda em janeiro de 2023 por R$ 94,5 milhões. 

O negócio mais recente do BTRA11 foi a conclusão da liquidação antecipada e revenda de uma das fazendas do produtor Rui Prado, pelo valor de R$ 16 milhões. Além disso, ainda resta uma disputa jurídica envolvendo o Grupo JR, dono de uma fazenda em Campo Verde, no Mato Grosso. A apuração do veículo indica que o processo deve finalizar em breve.

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