Alpop, a ‘imobiliária dos negativados’, mira R$ 300 mi sob gestão em 2025

A realização dos sonhos revive em cada pessoa, ou famílias inteiras, quando chega o final de ano. Na realidade que cerca o Brasil neste momento, conseguir ter acesso à moradia digna ainda é um dos desejos de grande parte da população, mesmo que as condições financeiras não sejam as mais favoráveis. Foi nesse contexto que a Alpop surgiu para propor uma solução aos negativados que desejam ter seu imóvel.

A fintech, criada em 2017 com o intuito inicial de ser uma imobiliária, alterou seus rumos e propósitos ao analisar a realidade do setor. Na época, o radar da empresa captou um mercado pulverizado, uma concorrência mais forte e um caminho que levaria a mais gastos e dificuldade de alcançar a liderança do segmento. 

Foi a partir desse ambiente mais complexo que a Alpop enxergou sua oportunidade de inovar e criar uma nova solução de negócio, sendo uma fintech imobiliária de impacto social, que em parceria com imobiliárias, faz a garantia do pagamento do aluguel para os negativados, informais e estudantes, conforme explicou o CEO da empresa, Caio Belazzi em entrevista ao BPMoney.

“Percebemos isso [o cenário] muito rapidamente e decidimos começar a enxergar as imobiliárias, não como concorrentes, mas como parceiras, como canais de distribuição do nosso produto”, disse Belazzi.

As operações da Alpop iniciaram em 2018, quando a Cayena Tecnologia, negócio do qual o executivo é fundador e segue sendo acionista, criou o algoritmo que realiza a análise de risco da operação. É através dessa tecnologia, que Belazzi ressaltou utilizar vertentes mais ligadas à necessidades básicas, que as parceiras da fintech fazem a análise dos clientes.

“O mercado financeiro às vezes distribui crédito genérico com algoritmo genérico, não dá para entender que o mesmo algoritmo que vai analisar o risco do Caio, por exemplo, que é empresário, é o mesmo que vai analisar o risco do José,  que é o Uber. São segmentos diferentes, padrões de consumo diferentes, comportamentos diferentes”, reiterou o CEO.

Para Belazzi, o que leva a Alpop a ter seus indicadores muito bem controlados é o fato da fintech ter nascido a partir da vocação de causar impacto social para uma camada específica da população, mesmo diante de um cenário de inadimplência elevada, como está o Brasil atualmente.

Este ano, a empresa conseguiu uma captação de R$ 21,7 milhões, que serão investidos no controle de risco da operação e também nas parcerias que a empresa já fechou até o momento. Um exemplo do negócio, são os empréstimos feitos para o crescimento de pequenas imobiliárias e também para que proprietários façam reformas na qualidade das moradias, com desconto posterior no aluguel.

O executivo contou mais detalhes das novas operações que a Alpop está testando e pretende pôr em prática a partir de 2025, como o empréstimo a inquilinos. 

Além disso, Belazzi destacou que os indicadores financeiros levam a empresa a projetar a conquista de R$ 300 milhões sob gestão, superando os R$ 170 milhões atuais e novas conquistas também no quesito faturamento.

Confira a entrevista na íntegra:

Inicialmente a proposta do Alpop era de ser uma imobiliária para a população de baixa renda, o que fez a empresa mudar de rota? 

O que nos levou a mudar o direcionamento foi perceber que o mercado imobiliário, especialmente o de aluguel, é um mercado muito pulverizado. O Brasil tem hoje cerca de 70 mil imobiliárias atualmente e se fossemos por esse caminho teríamos um espectro de concorrência muito grande, gastaríamos muitos recursos financeiros para conseguir a liderança desse mercado. 

Percebemos isso [o cenário] muito rapidamente e decidimos começar a enxergar as imobiliárias, não como concorrentes, mas como parceiras, como canais de distribuição do nosso produto. 

Produto que é, basicamente, uma garantia de aluguel para aquelas pessoas do segmento popular, que normalmente estão negativadas ou estão correndo [trabalhando] informais. Então, foi um pouco dessa percepção que mudou a estratégia, e vimos que foi acertada, os nossos números responderam muito rapidamente.

Como exatamente a empresa facilita o acesso dos negativados ao crédito imobiliário? Qual a atuação das imobiliárias e do Alpop nos contratos?

Normalmente, quando o inquilino está procurando em modo para alugar, ele se olhou no segmento popular, normalmente ele nem vai até a imobiliária porque ele tem aquele receio de não conseguir comprovar todas as documentações que a imobiliária pede. 

É muito comum no mercado popular ter a imobiliária direta com o crédito. Quando Alpop vai ao mercado e começa a entender um pouco melhor esse cenário, percebemos que, na verdade, tem uma demanda muito alta do segmento econômico para alugar um imóvel.

O que desenvolvemos foi uma tecnologia capaz de analisar o risco desse segmento e dizer para “olha, você pode agora alugar dentro da imobiliária.”

O inquilino, sabendo que a imobiliária tem a Alpop, vai até lá, os corretores de imóveis têm acesso à plataforma da empresa gratuitamente [para fazer a análise do perfil do cliente]. 

Se ele for aprovado, a Alpop garante para a imobiliária que esse contrato vai ser pago sempre, independente do inquilino pagar ou não. Funcionamos como uma proteção financeira para a imobiliária, o que faz com que o cliente tenha a coragem entre as coisas de acessar o mercado que antes ele não acessava. 

Diante do aumento da inadimplência no Brasil, com 41,51% da população adulta inadimplente em novembro de 2024, como a Alpop avalia o impacto desse cenário na demanda e funcionamento dos serviços?

A gente precisa sempre avaliar esse dado com base em algumas perspectivas. Existe uma inadimplência no Brasil que é muito representativa e as famílias realmente passaram por momentos de dificuldade, sobretudo no ano de 2022 onde houve um aumento muito grande da inflação e a renda do trabalho não acompanhava, quando isso acontece, naturalmente a inadimplência vem. 

O fim de 2022 teve influência principalmente nos bancos e quando a AlPop chegou no mercado olhamos para isso como uma oportunidade. A diferença é que nos especializamos em determinados nichos, o que difere de uma loja, por exemplo, que faz um cartão de crédito para o uso sem nenhum significado, digamos assim. 

A AlPop trabalha com um crédito que está sempre lastreado em uma necessidade básica. São motivos diferentes, portanto, têm riscos diferentes. 

Outra coisa é uma seguradora genérica que faz aluguel para todas as camadas da população, ela não tem uma especialização para controlar o risco. Como nossa empresa nasceu já vocacionada para trazer impacto social positivo para uma camada da população, sabemos muito bem quais são os compartimentos onde podemos ou não ir.

Por isso que, mesmo em um cenário de alta na inadimplência, a AlPop consegue ter os seus indicadores muito bem controlados. O mercado financeiro às vezes distribui crédito genérico com algoritmo genérico, não dá para entender que o mesmo algoritmo que vai analisar o risco do Caio, por exemplo, que é empresário, é o mesmo que vai analisar o risco do José,  que é o Uber. São segmentos diferentes, padrões de consumo diferentes, comportamentos diferentes.

Quais medidas a Alpop adota para avaliar e mitigar os riscos associados à concessão de crédito para indivíduos negativados?

O primeiro critério é manter as nossas tecnologias sempre atualizadas do ponto de vista de treinamento de dados, porque ela é o principal filtro para diferenciar o que consideramos um bom pagador de um mau pagador, associado às diferenças de segmento. 

Não medimos todo o nosso segmento, não caímos para tickets maiores e sempre ficamos ali no aluguel mais barato, então acredito que é uma união de desenvolvimento tecnológico constante para a análise de riscos, aliada ao foco em determinado segmento. Isso é o que faz o diferencial da Alpop dentro de um mercado, acredito que esses dois fatores são fundamentais para a gente manter as coisas sob continência.

O momento econômico do Brasil está apontando para uma piora nas taxas de juros e na inflação, como vocês avaliam que esses fatores vão impactar no mercado imobiliário? 

Quando olhamos para a inflação é inegável que ela teve uma tendência de alta, sempre comparativamente àquilo que vinha sendo apurado pelo Banco Central. Mas, apesar de ter uma tendência de alta, ainda não é uma alta explosiva, além disso a inflação tem vários núcleos e esses diferentes núcleos podem afetar diferentes segmentos, então é um indicador que é preciso manter sempre no radar. 

Na comparação da inflação com a renda do trabalho, muitas vezes as pessoas esquecem de fazer essa comparação, imagina se tivéssemos uma inflação na banda inferior da meta [de 3%], porém com a renda do trabalho crescendo a 1%, eu prefiro ter uma inflação a 4% e a renda do trabalho crescendo a 6%. 

No longo prazo não é legal que a inflação cresça, mas as coisas são comparativas e não estanque, então o que percebemos agora é um aumento razoável da renda do trabalho, que está acima do que o indicador de inflação vem mostrando, e isso por um lado mostra uma tendência melhor para o nosso segmento.

O desemprego está na sua mínima histórica, isso tem que ser considerado também. É normal que em uma economia que tem um baixíssimo desemprego tenha também uma pressão inflacionária, do contrário seria estranho se não ocorresse. 

Isso não significa que temos que perder o controle do indicador, não é isso, mas não vejo como a maioria dos economistas pintam, com um cenário catastrófico, porque consigo entender que essas coisas têm que ser relacionadas para montar uma análise. 

O que observamos muito é, além do índice de inflação, o comportamento dele, a renda do trabalho e o desemprego, se houver um desequilíbrio nesses parâmetros aí sim pode impactar mais adiante na nossa imagem de inflação. 

As taxas de juros, evidentemente, na minha leitura, estão muito acima do que seria recomendável, mas enfim,  temos que conviver com todos os entes do mercado que montam preços e que determinam esse tipo de comportamento, mas, na minha leitura, é irreal essa taxa de juros.

Diante desse cenário, com a Selic inclusive podendo chegar aos 14,25% no ano que vem. Quais estratégias a Alpop já têm adotado para manter as operações?

Quando a taxa está exorbitante, como deve chegar no patamar mencionado, o aluguel aquece na verdade, porque os financiamentos são muito caros e a maioria da população precisa de um, logo, dentro do Minha Casa e da Minha Vida.

Olhando de longe é um aumento da demanda, praticamente é isso que vai acontecer. A taxa de juros mais alta vai elevar uma dificuldade nos financiamentos, até porque está faltando recurso para financiar o tanto de empreendimento que tem no mercado, então da nossa perspectiva é até perverso porque vai aumentar a demanda. 

Não fico feliz com essa taxa de juros, mas é isso que ocorre no fim do dia. Eu enxergo que o movimento da taxa de juros, isoladamente das demais variáveis, representa um aumento da demanda, por outro lado, nosso público também não é muito financiável para adquirir o próprio imóvel. Então, acredito que, isoladamente, essa variável não deve ter uma repercussão tão grande no nosso negócio 

Quais são as próximas captações e negócios que a empresa já está pretendendo para o curto e médio prazo?

Espera para o ano que vem colocar um pouco mais de tração nesses produtos que mencionei de crédito, ainda são muito pilotos, então esse é um dos objetivos. Outro objetivo é conseguir dobrar de tamanho, em termos de receita, queremos entregar esse objetivo em 2025 e  parece estar bem próximo, por como vamos fechar este ano.

Não estamos mais em modo de captação de recursos, estamos bem focados na execução do negócio, que está no break-even, então não temos mais aquele desespero para captação. Além disso, o mercado também não está tão bom para fazer esse tipo de captação. 

Então o foco da Alpop agora está muito para dentro do nosso processo e colocar uma tração relevante nesses novos produtos.

A empresa tinha a expectativa de dobrar o faturamento, pelos cálculos de vocês, isso será possível? Como a Alpop espera finalizar o ano em termos financeiros? 

Nossa estimativa é que conseguiremos um crescimento do faturamento anual da ordem de 70%, não devemos conseguir alcançar o 100%, mas um indicador muito importante é a receita mensal. 

A receita mensal já tem um desenho para nós de mais que dobro, por isso, já sabemos que ano que vem é muito certo que conseguiremos dobrá-lo, e esse é um movimento importante. 

Outro número muito relevante do nosso negócio é que alcançamos R$ 170 milhões sob gestão, esse é um marco importante. Então a meta que projetamos, de dobrar o faturamento, não foi alcançada, mas o faturamento mensal conseguimos bater a meta, dobrá-la no ano que vem e tentar ultrapassar os R$ 300 milhões sob gestão.

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