FIIs de logística disparam: vale a pena investir mesmo com juros altos?

Fundos imobiliários de tijolo podem sofrer pressão em cenários de juros altos, mas os FIIs de Logística têm conseguido se destacar. Com demanda aquecida, vacância em níveis historicamente baixos e aluguéis em alta, esses fundos seguem mostrando resiliência e atraindo o interesse dos investidores.

Os FIIs de logística são fundos focados em galpões e centros de distribuição usados para armazenagem e escoamento de produtos. Há tanto os FIIs focados em renda (aqueles que ganham dinheiro com o aluguel desses imóveis para empresas dos mais diversos setores) quanto os de desenvolvimento (que adquirem os terrenos e constroem o galpão com o objetivo de vender posteriormente). E todos eles se beneficiam diretamente da expansão do comércio eletrônico, que exige cada vez mais estrutura para entregas rápidas e eficientes.

“Apesar de os juros seguirem em patamares elevados, a curva futura já começou a mostrar alguma acomodação. A inflação cedeu um pouco, e isso trouxe uma redução, ainda que pequena, nos juros de médio prazo”, explica Carol Borges, head de FIIs da EQI. Ainda assim, ela reconhece que o ambiente macro segue desafiador. Só que os fundos de logística têm algumas cartas na manga.

“O crescimento do e-commerce e do mercado de data centers está fazendo com que haja pouca vacância, o mercado está interessante”, diz Luiz Pepe, sócio da gestora Galoppo. “Na locação, o mercado está muito resiliente, e não vemos motivo para que deixe de estar, embora os juros estejam elevados. Na hora que os juros caírem um pouco, acho que podemos ver um rali”.

O bom desempenho, aliás, não é de hoje. Durante a pandemia, quando o e-commerce deu um salto, os galpões logísticos ganharam protagonismo. Muitos FIIs mantiveram a distribuição de rendimentos e viram a vacância cair, mesmo em um período de retração da atividade econômica.

Segundo Carol, o setor tem se mostrado eficiente em controlar a relação entre oferta e demanda. “É possível ajustar o ritmo das obras e segurar a entrega de novos empreendimentos até que haja uma pré-locação. Com isso, evita-se o aumento do estoque de imóveis vagos e mantém-se o equilíbrio do mercado”, diz.

Isso tem se refletido diretamente nos números: além da baixa vacância, os valores de aluguel estão entre os mais altos da série histórica. Para os fundos, isso significa maior poder de barganha na hora da negociação com os inquilinos — e a possibilidade de repassar a inflação com mais agilidade. “Mesmo quando há troca de inquilino, os ativos bem localizados têm saído rápido. Isso ajuda a manter a previsibilidade da renda, que é essencial para o cotista”, afirma.

Outro ponto relevante é a localização estratégica dos imóveis. FIIs com foco em logística costumam concentrar seus ativos em regiões próximas aos grandes centros consumidores, aeroportos e portos. Isso atende diretamente à demanda do comércio eletrônico, que precisa de agilidade para fazer entregas em prazos cada vez menores. “É comum vermos imóveis dentro do raio de 30 a 60 km de São Paulo ou colados a grandes capitais. Essa proximidade aumenta o valor do ativo e garante uma demanda mais consistente”, diz Carol.

Além da localização, a qualidade da infraestrutura interna também conta. Galpões preparados para operações mais complexas ou com características específicas de armazenagem tendem a ser mais valorizados. “Esses diferenciais tornam o portfólio dos fundos logísticos ainda mais resiliente”, completa Carol.

Diante de tudo isso, a visão da EQI segue otimista. “Mesmo com juros altos, o segmento de galpões logísticos tem conseguido contornar bem os desafios do cenário. A gente vê uma previsibilidade maior da renda e uma capacidade eficiente de repasse inflacionário. Seguimos com uma visão positiva para esse setor”, conclui Carol.

A pedido do Bora Investir, a Quantum Finance fez um levantamento sobre os FIIs de logística que mais se valorizaram. Confira:

Confira a lista dos FIIs de logística com maior retorno no ano até 22 de abril

Confira a lista dos fundos de logística com maior retorno nos últimos 12 meses até 22 de abril

Leia a reportagem completa no site do B3 Bora Investir, parceiro de IstoÉ Dinheiro.

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