Fundos Imobiliários ‘alternativos’: FIIs fora do eixo Rio-SP são destaque em 2025

Em um cenário econômico ainda marcado por incertezas e volatilidade, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) têm demonstrado resiliência e, em alguns casos, retornos expressivos no início de 2025. Levantamento da plataforma de dados para o mercado financeiro Quantum até fevereiro revela que os fundos com melhor desempenho se destacam por atuarem em regiões consideradas “alternativas”, fugindo do tradicional eixo Rio-São Paulo.

Segundo a pesquisa, a lista dos FIIs com maior retorno no acumulado do ano até fevereiro é diversificada, com gestoras como Hectare, BTG, REC, HSI e BGR figurando entre os primeiros colocados. Em entrevista para a Capital Aberto, André Catrocchio, sócio-diretor da Hectare Capital, reconhece que o cenário para ativos alternativos tem sido desafiador devido à alta da Selic, à volatilidade e às incertezas econômicas. 

Mas esses papeis continuam muito atrativos: os FIIs negociados na B3 totalizaram R$ 93,9 bilhões em negócios ao longo de 2024. Esse valor reflete um aumento de R$ 24,7 bilhões (26,3%) comparado ao registrado em 2023, quando o montante foi de R$ 69,2 bilhões. Para 2025, a própria B3 reconhece que o cenário é desafiador, mas destaca oportunidades que fogem da média do mercado.

Hectare Capital lidera com estratégia regional

Alguns FIIs têm conseguido se sobressair, impulsionados por cotas negociadas com desconto e pela percepção positiva em relação às suas teses. O fundo HCTR11, da Hectare Capital, lidera o ranking com um retorno de 22,91% até fevereiro. Dedicado ao desenvolvimento imobiliário, especialmente fora do eixo Rio-São Paulo, o fundo concentra cerca de 80% de seus ativos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com foco em incorporadoras de pequeno porte nas regiões Centro-Oeste, Nordeste e, principalmente, no Sul. 

A exposição do HCTR11 ao setor de hotelaria, que sofreu impactos significativos durante a pandemia, e ao segmento residencial ligado ao agronegócio, demonstra a diversificação de sua carteira. André Catrocchio comenta que, apesar dos desafios enfrentados nos últimos 12 e 24 meses, a estrutura do fundo permite a distribuição de R$ 0,30 por cota mensalmente, o que atrai investidores e contribui para a valorização da cota, que ele acredita já ter passado pelo pior ajuste. O fundo possuía apenas um CRI inadimplente em sua carteira de cerca de 60 CRIs, concentrados em projetos de turismo e outros setores.

Em segundo lugar, o RECT11, da REC Gestora, apresentou um retorno de 18,20% no mesmo período. Sua estratégia de adquirir e alugar imóveis comerciais de escritório em bairros alternativos, incluindo nove prédios nível AAA em São Paulo, Rio de Janeiro, Alphaville, Santos e Curitiba, mas fora das áreas que tradicionalmente centralizam a oferta desse tipo de empreendimento. Moise Politi, sócio-diretor da REC, atribui à Capital Aberto a valorização do fundo à percepção de oportunidades em meio a cotas desvalorizadas, além da expectativa de melhoria contínua com a redução da vacância e a renovação de contratos com alugueis mais altos. Ele destaca que, mesmo com um dividendo considerado baixo de R$ 0,36 por cota, o dividend yield de cerca de 14% ao ano tem atraído investidores que avaliam o risco-retorno como interessante.

O BTRA11, do BTG Pactual, ocupa a terceira posição com um retorno de 16,96%. Este FII investe em terras agrícolas produtivas (rurais e urbanas) por meio de contratos de cessão de direito real de superfície de longo prazo corrigidos pela inflação. Com seis ativos localizados na Bahia e no Mato Grosso, o fundo está disponível para investidores em geral, e sua valorização possivelmente está ligada à distribuição de dividendos de R$ 0,30 por cota, anunciada no relatório gerencial de fevereiro.

Fundos Híbridos e de Lajes Comerciais

O HSAF11, da Hemisfério Sul Investimentos (HSI), aparece em quarto lugar com um retorno de 14,14%. Inicialmente um fundo de CRI, o HSAF11 possui um mandato híbrido que permite a alocação em cotas de outros FIIs, que atualmente representam cerca de 20% do patrimônio líquido. A reciclagem do portfólio no ano anterior, que elevou a carteira de IPCA+7% para uma média de IPCA+8,80%, teve um impacto positivo significativo no desempenho. A gestora mantém um caixa de 20% e planeja novas alocações seletivas, mostrando otimismo para o restante do ano, apesar da conjuntura.

A lista dos FIIs com maiores retornos até fevereiro de 2025 inclui ainda BGR, Manatí Capital, BlueMacaw, Mauá Capital, outro fundo da Hemisfério Sul Investimentos (HSI) e a Cartesia Capital.

O post Fundos Imobiliários ‘alternativos’: FIIs fora do eixo Rio-SP são destaque em 2025 apareceu primeiro em ISTOÉ DINHEIRO.